東京２３区の新築マンションが買い時か、返済と投資の観点から考えてみた。（割安？割高？）
２３区の新築マンションの平均価格は、週刊東洋経済 2018年9/22号 によると、７０００万円だそうです。
割高だと思います？それとも、買い時でしょうか。
というわけで、今日は、このマンションを自分が買って住むという視点と、投資の視点２つで検証してみます。
・返済の観点
モデルルームに行くと、「マンション、買いませんか？お子さんもいて、賃貸で家賃を払うなら、買ったほうがトクですよ！！」と、勧誘されますよね。
まず、自分で買って住むためには、月々いくらずつ返せばいいのか、計算してみます。
7000万を、３５年固定１％で借りた場合は、19万５千円ほど、
7000万を、３５年固定1.5％で借りた場合は、21万４千円ほどの支払いです。
（どちらもボーナス払いなしです。）
ふむふむ、これくらいで買えるのか、
でも新築なのは、最初だけです。３０年後には、当然ですが、築３０年の中古です。
うーん、築３０年の中古に、家賃２１万も払うのか。。。
まあ、２３区の平均家賃は、下で書いた通り、だいたい２０万なので、こんな感じみたいです。
・投資の観点から
次は、７０００万円のマンションを買って、賃貸向けに貸し出した場合です。
転勤で住めなくなった時は、貸し出すことも検討しないと。
比較対象として、複数の不動産を小口にして投資できるREITという商品と比べてみると、こちらの利回りは、2018年9/22現在で、平均4.2%ほどです。
しかも、REITとして売り出されている商品は、数十個あるので、たくさんの不動産に、分散して投資している事になります。
区分マンションというたった1つの建物の、1つの部屋に集中して投資するので、
もし地震や、隣家の火災、あるいは、隣人とのトラブルなどがあると大きな痛手を受けてしまいます。なので、REITのようなたくさんの建物に分散している投資しているものよりも大きなリターンが無いと、割に合いません。
というわけで、５％くらいの利回りを求める事にしましょう。
じゃあ、毎月いくらで貸し出せば、５％で運用できるんでしょう。
ここで、使うのがDCF法のシートです。ダウンロードは、龍谷大学の竹中正治先生のHPの中の、””、使い方や考え方の説明は稼ぐ経済学 「黄金の波」に乗る知の技法という本に詳しいです。
ここでも、簡単に説明すると、
100万円を５％で１年運用すると、来年には、１０５万円、さらにその次は、107.5万円になります。
100 x 1.05=105
100 x 1.05 x 1.05=107.5
という風に、現在の一万円は、２年後には、１０７万円ほどに増えるはずです。
逆にいうと、来年の１００万円というのは、今の１００万円より価値が少なくなります。
具体的には、１年後は、100 / 1.05で計算できるので、95万円ほどになります。
10年後は100を1.05で１０回割るので、６５万円。
２０年後なら、３８万、
３０年後の１００万円の価値は、わずか２３万にしかなりません。
もう1つ考えないといけないのは、諸費用です。
管理費、修繕積立金、固定資産税などですね。（設備の修理とかは無視。）
それぞれ１万円ずつくらいでしょうか。
さあ、これで計算の前提が整いました。
まず、家賃を２３区の平均家賃（このサイトにある３LDKの家賃の平均をとりました）２０万に、設定します。
ただ、２０万で貸しても、諸費用（管理費、修繕積立金、固定資産税の合計３万）を払わないといけないので、手元に残るのは、１７万です。
そして、先ほどの”収益還元法データシート”に、”月間ネット収益”に、１７万円と入力して、割引率（運用利回り）に、５（％）と入力します。
私が、２０万円でこの部屋を貸し出し、５％で運用したい時に、３５年（A列で３５とあるところ）で回収できる金額が、”家賃の現在価値の累計↓”とあるC列に示されます。
結果は、3,340万円でした。
あれ、７０００万のマンションを買ったはずなのに、3,340万？？
せっかく買ったんだから、マンションの法定耐用年数 47年で回収すればいいのかな？あれ、3,668万円にしかなりません。
じゃあ、めいいっぱい建て替えまでとして６０年ならどうか？ 3,862万円にしかなりません。
ぜんぜんダメじゃん！！！
なんでこうなった？？？
やっぱりここまで大きくずれたのは、賃貸の家賃相場と、新築マンションの相場の価格差が原因です。
自分が満足してそこにずーっと住むなら、家賃と比べて、トクか、損かなんてあまり考えなくていいかもしれません。でも、普通のサラリーマンをやってると、いつ転勤命令が出されるか、わかりません。なので、貸し出したらどうなるか、っていうのも考えないと大変な事になります。
というわけで、長くなりましたが、私は、今、絶対マンションは買いません。
三階建てには、もう絶対住まない！
・この記事で分かること
都内で分譲されている３階戸建に住んでみた感想です。
３階建を購入するか迷っている方向けに、参考になれば。 今はマンション住まいですが、少し前に３階建の戸建に住んでいました。土地が６０平方mの３LDK、いわゆるミニ戸建です。
今回は、不動産投資に関連して、一戸建て、特に３階建ての戸建について書きます。
当時は、マンションは買ってからも、管理費や修繕積立金が発生するので、戸建がいいと思っていました。
しかし、今思えば、ここはあまり重要では無いですね。そして、東京で戸建を探すと、普通のサラリーマンに買うことができるのは、３階建になりがちです。
そのため、３階建を買って良いのか、（ほとんど出物がありませんでしたが）２階建が良いのか、をあまり考えることもなしに、三階だてを買ってしまいました。
・以前住んでいた家のご紹介
- 一階：駐車場と、浴室・洗面と、納戸（日当たりが無い）
- 二階：リビング・ダイニングキッチン
- 三階：洋間が２つ
マンションと比べて分かるミニ戸建の特徴
・断熱性能断熱性能は上がっているとは言いますが、夏は暑いし、冬は寒いです。 マンションと比べて、窓の数がすごく多いです。換気するときに全部窓を開けると、気持ちがいいです。
しかし、２枚ガラスでしたが、夏はものすごく暑い。一方で、冬はどれだけ灯油ストーブを焚いても寒くて寒くて・・・・
特に夏の三階は、２部屋あるものの、暑くて入れませんでした。冬場に一階に降りるときは、外に出かけるダウンを着て降りて行きました。
・動線が長い
２階のLDKに無いものを取りに行くときは、常に階段の上り下りが必要です。体力作りにちょうどいいかなと、軽く考えていましたが、何かを忘れて、１階から３階へ２往復、３往復をすると、もう限界でした。
・高齢になったら住めない
上で書いたように、常に移動が縦方向ですので、体力を使いますし、車椅子なんてとても無理です。
・２FのLDKが散らかる
３階か、１階に何かものを置くと、何かあるごとに、２階のLDKから階段を使わなければなりません。横着な私は、できるだけ２階にモノを集めようとしてしまって、一番くつろげるはずのLDKが常に散らかってました。
ついでに書くと、例えば夏場の扇風機は、家に3台ありました。１階で、お風呂上がりに使う用、２Fのリビング用、３Fの寝室用です。別の階にある扇風機を、毎日階段で運ぶ元気はなかったです。
・小さい子供との生活
戸建には、子供ができたタイミングで引っ越ししました。しかし、３階が寝室で、夜中に赤ん坊にミルクをせがまれると、寝ぼけながら階段を上り下りして、ミルクを準備する生活は辛かったです。
また、家に階段があると、子供が転落することもあります。実際に、何回か、階段から子供が落ちました。幸い怪我はありませんでしたが。また、落ちなように、階段にベビーゲートをつけました。が、今度は、階段を通るたびに、ゲートを開けないといけないのが面倒です。
・まとめ
もちろん、騒いでも階下に気を使わない、庭がある、駐車場がある、戸建にもメリットもあります。不動産は、高価で、長く使うものなので、ながーく使えるものを買いたいです。
田舎の両親には、マンションを買うと言っても、全くその価値がわからず、「マンションを買うなら、資金の援助はしない」と言われました。これも戸建をメインで考えていた理由です。
しかし、今のマンションに引っ越してからは、マンションはいいねえ、と喜んでいます。笑
断熱性能が非常によく、夏は涼しく、冬は暖かいです。動線も短くて済み、バリアフリーへの改装も可能です。
・おまけ
そうそう、子供達に、「戸建が良かったところはある？」と聞いてみたところ、「トイレが２つあったから、ケンカしなかった！！！」だそうです。
普通マンションはお手洗いは１つですが、３階建だと、２つあるので、子供たちがトイレの取り合いをしなくて済むのが良かったそうです。（６年ほどすみましたが、良い点はここだけでした。（＞＜））
というわけで、私はマンションがいいです。
自宅は賃貸すべきか、購入か
自宅は賈うのがいいか、購入するのがいいか、すでに各所で議論しつくされていますが、自分の頭の整理のために、まとめます。
買えば、「自分のものになる」「月々の家賃を払うのと同じローン払いなら買ったほうが得」、それだけの理由で買ってもいいのか？
○結論
どちらもメリット、デメリットがたくさんあるので、よく考えて決めましょう。
私なりの結論を先に書くと、不動産収入を得ることには関心がありますが、自宅は賃貸がいいです。
（どっちでもないという中途半端）
さっそくそれぞれの良い点、問題点を挙げて見ます。
・自宅を購入する場合
・メリット
・ローンを払い終われば、自分のものになる。 →
・自分のものになるという安心感
・住宅ローンを使えるので、高価だがすぐに買える
→ いわゆるレバレッジです。他の投資方法で、金利１％未満なんていう利息で借りれる方法は聞いたことがありません。
・住宅ローン控除が使える（１０年間）
→ 最大で１０年間４０万円ずつ（計４００万円）にもなりますので、大きな金額です。
・デメリット
・引っ越しが難しい。
→ 以前までは、住宅ローンを続けている時は、引っ越しできないと思っていました。が、フラット３５なら、転貸がOKです。
そのため、賃貸需要のある建物であれば、購入した家を貸し出すことも選択肢になります。
・自分のものは、自分で管理（マンションに住むなら管理組合）
→ マンションであれば、管理組合のレベルが、資産価値に影響がでてきます。
一戸建ても、自分で修繕計画を立てないと、壁のひび割れや、シロアリ、雨漏りなどの修繕に数十万から百万単位で費用がかかっちゃいます。
・大きな借金（ローン）を抱える。
→ 計算上は、賃貸より安い、あるいは、貸し出して収益をあげれる前提で投資するはずです。しかし、一旦なにかトラブルが起きると、金額が大きい分、影響は大きくなります。
・購入・売却の際に、大きな手数料。
上限物件価格の３％+６万円の仲介手数料や登記費用がかかります。
３０００万円の物件でも３０００ｘ３％+６万円ですので、９６万円です。
買った後に今の家を売ってやっぱり他のを買いたいと思ったら、約３００万円！！
（引っ越し代とかじゃなく、ただの手数料です。業者の丸儲け！）
・１つの金融資産に年収の何倍も大きな投資をすることになる
→ 可能性は低いものの、地震などが来て倒壊したらというのは不安になってしまいます。
もちろん地震保険もありますが、ほんとうに首都圏に地震が来たときに、すべての損害を賄えるのでしょうか。
・時間が経てば古くなる
当然ですが、住んでいればだんだん古くなる。３５年ローンが終わった後は、築３５年の中古住宅しか残りません。
・その他の費用
購入したあとは、ローンの支払いだけではありません。
ローンの支払い額 ＋ 管理費 ＋ 修繕積立金 ＋ 固定資産税 ＝実際の総支払額 です。
家賃とローン支払い金額が同じなら、買ったほうが得、というCMを見ますが、月々４－５万くらいは違ってきそうです。
・賃貸
次は賃貸の場合にいきます。
・管理は大家さん
→大家さんには、使用収益させる義務があります。要は、きちんと家として機能するものを貸し出す義務があります。
ついこないだ我が家の追い炊き機能に異常がありました。そこで、調べてもらったら、浴室の総とっかえが必要でした。家賃の何か月分もの家賃収入が無くなります。
・節税
賃貸でも節税できます。法人契約なら、給与天引きができれば、所得税の減税になる。（前回の記事）
・引っ越しは自由
保育園や小学校に通う小さいお子さんがいれば別ですが、基本自由に住みたいところに住めます。特にアーリーリタイアしたあとは、どこに住んでもいいですよね。
デメリット
・自分のものにならない
・住んでいる限り、ずっと家賃を払う。
→ どちらも当然といえば当然ですね。ただ、逆にこれ以外特にデメリットはあまりないです。
改めてまとめると、色々考える要素がありますね。よーく考えましょう。
【追加】給与から借上社宅の家賃を天引きしてもらって節税しよう！
皆さんの会社に社宅の制度はありますか？
うちの会社はあるにはあるのですが、賃貸契約の名義だけが、会社になっているだけで、家賃補助はほとんどありません。
でも、法人契約の社宅であれば、課税所得の計算から、家賃分を控除できるんです。
ここで買いたような課税所得や、給与明細について、勉強するなら、ファイナンシャルプランナー（FP）がおすすめ！特に、資格試験用の教科書は安くて、分かりやすい！
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Q：控除って？？
例えば、年収５００万円なら、各種控除分を引いて、残りの４００万円に税率２０％をかけるので、８０万円が所得税になるという具合です。
イメージとしては、下のような感じです。
左が家賃を天引きしていない場合、右が家賃を天引きした場合です。
税率は同じですが、課税所得が下がっているので、所得税の金額が減っています。
つまり、家賃分を控除すると、家賃を支払う金額は変わらないのに、なんと、家賃１０万で、所得税率２０％なら、
毎月２万円、年間２４万円も所得税が少なくなるんです。（手取りが２４万円、増えます！！）
これを知った時はびっくりしました。。
というか、入社して１０年も経つのに、今まで自社でこの制度が利用されていないことにショックを受けました。
だって、上の計算式だと、２４万/年 x １０年＝２４０万円ですよ！？
もう過去には戻れないので諦めますが、皆さんの会社がもし借り上げ社宅なら、給与から天引きされているか、
天引きに変更できるか、考えて見てください。
そうそう、課税所得が変わると、年金が減るのではという意見もありますが、現役世代が年金をもらえるのは随分先です。いくらもらえるか、いつからもらえるかも分かりません。節税をした資金を元手に資産運用しよう！
2018/7/11 追記
上では、１つの例だけ示しましたが、課税所得が縦軸の時に、家賃（横軸）がいくらだったら、
税金がいくら減るか（手取りが増えるか）をまとめて見ました。
見方は、縦軸で課税所得を探します。その後、自分が決めた年収を横に未定って、横軸の家賃の金額と交わった点
が減税額になります。
例えば、課税所得が３００万円で、家賃が８万円のときは、９.６万円減税されるはず！
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