東京２３区の新築マンションが買い時か、返済と投資の観点から考えてみた。（割安？割高？）
２３区の新築マンションの平均価格は、週刊東洋経済 2018年9/22号 によると、７０００万円だそうです。
割高だと思います？それとも、買い時でしょうか。
というわけで、今日は、このマンションを自分が買って住むという視点と、投資の視点２つで検証してみます。
・返済の観点
モデルルームに行くと、「マンション、買いませんか？お子さんもいて、賃貸で家賃を払うなら、買ったほうがトクですよ！！」と、勧誘されますよね。
まず、自分で買って住むためには、月々いくらずつ返せばいいのか、計算してみます。
7000万を、３５年固定１％で借りた場合は、19万５千円ほど、
7000万を、３５年固定1.5％で借りた場合は、21万４千円ほどの支払いです。
（どちらもボーナス払いなしです。）
ふむふむ、これくらいで買えるのか、
でも新築なのは、最初だけです。３０年後には、当然ですが、築３０年の中古です。
うーん、築３０年の中古に、家賃２１万も払うのか。。。
まあ、２３区の平均家賃は、下で書いた通り、だいたい２０万なので、こんな感じみたいです。
・投資の観点から
次は、７０００万円のマンションを買って、賃貸向けに貸し出した場合です。
転勤で住めなくなった時は、貸し出すことも検討しないと。
比較対象として、複数の不動産を小口にして投資できるREITという商品と比べてみると、こちらの利回りは、2018年9/22現在で、平均4.2%ほどです。
しかも、REITとして売り出されている商品は、数十個あるので、たくさんの不動産に、分散して投資している事になります。
区分マンションというたった1つの建物の、1つの部屋に集中して投資するので、
もし地震や、隣家の火災、あるいは、隣人とのトラブルなどがあると大きな痛手を受けてしまいます。なので、REITのようなたくさんの建物に分散している投資しているものよりも大きなリターンが無いと、割に合いません。
というわけで、５％くらいの利回りを求める事にしましょう。
じゃあ、毎月いくらで貸し出せば、５％で運用できるんでしょう。
ここで、使うのがDCF法のシートです。ダウンロードは、龍谷大学の竹中正治先生のHPの中の、””、使い方や考え方の説明は稼ぐ経済学 「黄金の波」に乗る知の技法という本に詳しいです。
ここでも、簡単に説明すると、
100万円を５％で１年運用すると、来年には、１０５万円、さらにその次は、107.5万円になります。
100 x 1.05=105
100 x 1.05 x 1.05=107.5
という風に、現在の一万円は、２年後には、１０７万円ほどに増えるはずです。
逆にいうと、来年の１００万円というのは、今の１００万円より価値が少なくなります。
具体的には、１年後は、100 / 1.05で計算できるので、95万円ほどになります。
10年後は100を1.05で１０回割るので、６５万円。
２０年後なら、３８万、
３０年後の１００万円の価値は、わずか２３万にしかなりません。
もう1つ考えないといけないのは、諸費用です。
管理費、修繕積立金、固定資産税などですね。（設備の修理とかは無視。）
それぞれ１万円ずつくらいでしょうか。
さあ、これで計算の前提が整いました。
まず、家賃を２３区の平均家賃（このサイトにある３LDKの家賃の平均をとりました）２０万に、設定します。
ただ、２０万で貸しても、諸費用（管理費、修繕積立金、固定資産税の合計３万）を払わないといけないので、手元に残るのは、１７万です。
そして、先ほどの”収益還元法データシート”に、”月間ネット収益”に、１７万円と入力して、割引率（運用利回り）に、５（％）と入力します。
私が、２０万円でこの部屋を貸し出し、５％で運用したい時に、３５年（A列で３５とあるところ）で回収できる金額が、”家賃の現在価値の累計↓”とあるC列に示されます。
結果は、3,340万円でした。
あれ、７０００万のマンションを買ったはずなのに、3,340万？？
せっかく買ったんだから、マンションの法定耐用年数 47年で回収すればいいのかな？あれ、3,668万円にしかなりません。
じゃあ、めいいっぱい建て替えまでとして６０年ならどうか？ 3,862万円にしかなりません。
ぜんぜんダメじゃん！！！
なんでこうなった？？？
やっぱりここまで大きくずれたのは、賃貸の家賃相場と、新築マンションの相場の価格差が原因です。
自分が満足してそこにずーっと住むなら、家賃と比べて、トクか、損かなんてあまり考えなくていいかもしれません。でも、普通のサラリーマンをやってると、いつ転勤命令が出されるか、わかりません。なので、貸し出したらどうなるか、っていうのも考えないと大変な事になります。
というわけで、長くなりましたが、私は、今、絶対マンションは買いません。
